( j- [5 P6 F3 @! e+ A% s8 c- d1 H n他曾就读于伊利诺伊州高地公园的高中，当时的他满脸痘痘，从没交过女朋友，还十分害怕公共演讲。他说，“我不是个受欢迎的小孩，也不是明星运动员，更没有当过模拟联合国的主席。”几乎所有黑石的员工都知道他高中时当球队替补队员的故事：在某个季度一次也没上场，而球队在24场比赛中只赢了一场。 % P9 Z; e6 k$ I5 H. @! G/ n- f1 a7 l+ U1 B! W' a- G
1992年，格雷进入了黑石，第一年里，他是纽约的一名分析师，主要工作是分析数字并为高级员工准备推销册。他很快因为善于捕捉细节而声名远扬。他的工位在约翰·施赖伯（John Schreiber）隔壁，是当时黑石房地产芝加哥部门的主管。2 D, Q0 D* P( k% L: U8 u; I: @7 o
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施赖伯现已77岁，他回忆道，“他喜欢从隔壁探过头来问我一大堆问题。”到了2005年，格雷34岁时，施瓦茨曼将他任命为公司正在发展中的房地产部门的主管。据施瓦茨曼所说，正是格雷富有卓识的战略眼光使得黑石达成了利润最高的两笔交易。他在很早的阶段就接受了CMBS，也就是商业抵押贷款支持证券，从而使黑石以较低的成本完成更大规模的交易。格雷还认识到黑石可以购买上市的房地产公司，许多这些公司的所有者经过多年收购了大量房产，但可以以低于其个体持有的总和的价格进行交易。# t8 ?0 U5 I1 ]( i% ~
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以上提到的两笔具有开创性意义的交易，都发生在2007年，当时房地产市场正处于巅峰时期。第一笔是以390亿美元收购山姆·泽尔（Sam Zell）的大型办公物业资产。出于对市场的担忧，施瓦茨曼指示格雷及其团队立即出售近300亿美元的资产，以减轻交易的风险。这几乎清除了大部分交易风险，但黑石保留了位于纽约、波士顿和加利福尼亚的优质地产。黑石的合作伙伴最终将他们的投资增值了三倍。( ?- F4 l* A/ ^4 O2 L( {$ D
p5 \/ I/ X6 ^另外一笔大交易是黑石以260亿美元收购希尔顿集团，包括纽约的华尔道夫酒店和夏威夷威基基海滩希尔顿度假酒店。这笔交易于2007年10月完成，正值全球金融体系濒临崩溃的边缘。这笔交易前后耗时六年，但教会了格雷一个道理，即使你花了过高价格收购强劲品牌的优质资产，通过正确的管理和财务支持，你仍然可以获得巨大的回报。在经济衰退的最低谷时期，Blackstone将对希尔顿的投资减记了71%，但Gray坚持不懈，以深度折扣回购了其债务，并向公司再次注资了8亿美元。在2013年将希尔顿重新上市后，黑石实现了其有史以来最大的赢利，约140亿美元。) R8 w$ h; X4 ^9 i0 C" Y
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2018年，格雷在房地产业务为集团带来了1150亿美元的盈利后，被施瓦茨曼任命为总裁和首席运营执行官，接替另一位黑石亿万富豪，即前总裁托尼·詹姆斯（Tony James）。, h$ X4 g7 M/ p p& X
. G' c4 R5 w; x+ Q黑石传统的机构收购基金业务价值6410亿美元，仍然十分强劲。但另外两项业务才是新增长的主要来源。4 T. H0 U5 g9 L- p2 C" N
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过去两年来利率大幅上升，同时银行放贷减少，使得所谓的私人信贷或非银行直接放贷业务蓬勃发展。在这种背景下，黑石在去年九月将其信贷和保险业务合并，并积极吸引那些习惯于投资公开交易债券的保险客户。目前，该业务部门的资产规模已经达到了3190亿美元。4 G# v0 L6 ?% p7 a7 Z# @% C
7 ] r8 }! O/ t4 @! h2 y7 t' f$ G5 a格雷在谈到包括承销和评级机构费用的公共市场债券时问道，“想一想有三十年债务的人寿保险公司，为何他们只是持有债券直到到期还要为流动性资产支付那么多钱呢？” 3 d; X# n6 L* m5 z; j " Q) f4 x9 J0 C. E大趋势便是信用会从纯粹的流动性资产转移到大量的少数人持有私人股本中。 8 \0 J9 y) Q" s2 B$ \. m 9 P' f6 H7 D) j% R6 A5 @, F黑石集团现在向保险公司提供投资级债务，收益率比同类债券高出150个基点。"格雷说："一个大趋势是，信贷将从纯粹的流动性资产类别向一个在私人领域占有相当大份额的类别迁移。根据全美保险专员协会（National Association of Insurance Commissioners）的数据，截至 2022年底，仅美国的保险公司就持有超过5万亿美元的债券。 9 W+ W6 t3 y3 f; Y- O# o" j1 @! Y; B! k. Z, b# `9 S
“相当少数”是多少？格雷认为是20%。"这将是一个全球现象，"他说，"这里会发生，在任何地方都会发生"。 5 _) b' `" l+ J+ J( r 6 d" N; W5 x; v, i黑石集团依靠的另一个增长动力将来自全球财富管理公司的富裕投资者客户。目前，该公司已有 2400 亿美元（近四分之一）的资产来自散户投资者，年复合增长率超过 30%。! n& R# ]# W: K, T: n8 g) F
6 \6 k$ N3 ? Y4 x; y0 d. V这正是格雷的另一项创新，也就是所谓的永续投资将发挥关键作用的地方。2015年前后，大约在2015年，格雷深入研究了那些想要投资于建筑和其他机构级商业房地产的个人所能获取的投资选择。除了风险较高的一次性物业投资之外，他们可以投资于波动较大的公开交易的房地产投资信托（REITs），或者是相对不太流动、缺乏透明度且前期费用高达12%的非交易型私募房地产投资信托。; S' r l. w' @! S' n
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"我们的见解是，如果将黑石集团最一流的房地产技能带到这里，而我们的收费基本上与机构投资者的收费相同，会怎么样呢？”格雷说道。2017 年，他推出了 黑石房地产投递信托基金（Blackstone Real Estate Income Trust），这是一款面向经纪人的类似共同基金的产品，最低投资金额为2500美元，收取1.25%的咨询费、12.5%的业绩费以及5%的保底利润。与传统的私募股权基金不同的是，该产品没有提款或到期日，投资者的资金将立即投入使用。另一个投资者友好的特点是：在报税时，这些基金发放1099表格，而不是向有限合伙人发放 K-1 表格，他们认为后者是一种麻烦。不过，赎回金额每月不得超过净资产的2%，每季度不得超过净资产的5%。# }& t; m: l2 e5 {3 C" g
# A8 O* ^! o! S" |( A2 B1 B" ?4 z# j格雷的发明在美林证券（Merrill Lynch）、摩根士丹利（Morgan Stanley）和瑞银集团（UBS）等经纪商的货架上一飞冲天，而这些经纪商往往会附加自己的销售费用。到 2021 年，拥有学生公寓、数据中心和仓库的BREIT资产攀升至700亿美元。随后，随着2022年市场下跌，紧张的投资者纷纷提出赎回要求，迫使黑石机关限制提款，资产跌至 610亿美元。格雷坚持认为，BREIT的表现符合预期，并指出包括每月分红在内，它的年回报率约为 11%。 & t( ]3 `$ z1 f: [/ y- h# O: } - d3 w; O/ M9 y. ]8 ]1 r+ EBREIT 的成功催生了黑石私人信贷基金 （BCRED），该基金于2021年推出，目前拥有290亿美元的资产。黑石的竞争对手，包括阿波罗和KKR，也加入了这场游戏。据估计，已有超过 1.2 万亿美元涌入永续产品。; p A M, }' s' N